Qual a renda mínima para financiar um imóvel?

Os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar comprovada. Para a parcela de R$ 3.357,58 do exemplo desta página, a renda exigida fica em torno de R$ 11.200. É permitido compor renda com cônjuge ou familiares.

Price ou SAC: qual escolher?

SAC paga menos juros no total e reduz a dívida mais rápido, mas exige parcelas iniciais maiores (e mais renda na aprovação). Price tem parcela fixa, mais fácil de planejar, porém custo total maior. Se a renda comporta o SAC, ele costuma ser a escolha mais econômica.

Posso usar o FGTS no financiamento?

Sim: para entrada, amortização ou abatimento de até 80% do valor das parcelas em 12 meses. Regras principais: imóvel residencial urbano no SFH, comprador sem outro imóvel no mesmo município e mínimo de 3 anos de trabalho sob FGTS (somando períodos).

O que é o CET e por que importa mais que a taxa de juros?

O Custo Efetivo Total soma juros, seguros obrigatórios (MIP/DFI), tarifas e encargos — é o custo real do contrato, expresso em % ao ano. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CETs bem diferentes. A divulgação do CET é obrigatória por norma do Banco Central.

Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?

Quase sempre, principalmente amortizando para reduzir o prazo: os juros dos meses eliminados deixam de existir. No SFH não há multa por antecipação. Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido dos seus investimentos para decidir.

Quanto tempo leva a aprovação do financiamento?

Em geral de 30 a 60 dias: análise de crédito, avaliação do imóvel pelo banco, emissão do contrato e registro em cartório. Documentação completa de comprador, vendedor e imóvel desde o início acelera o processo.

Quais custos extras devo prever além da entrada?

ITBI (2%–3% do valor do imóvel, conforme o município), escritura e registro (1%–1,5%), tarifa de avaliação do banco e seguros embutidos na parcela. Reserve de 4% a 5% do valor do imóvel para essas despesas.

Financiamento Imobiliário

Calcule a parcela do financiamento imobiliário pelo sistema Price (SAC disponível em breve).

Última atualização: 9 de agosto de 2026 · Revisado pela equipe CalcFácil · Metodologia

Como funciona o financiamento imobiliário?

No financiamento imobiliário, o banco empresta o valor do imóvel (menos a entrada) e o comprador paga em parcelas mensais que incluem amortização da dívida + juros. Esta calculadora usa o Sistema Price, onde a parcela é fixa do início ao fim — mas a composição muda: as primeiras parcelas têm mais juros e menos amortização, e as últimas têm mais amortização e menos juros.

Como calcular a parcela (fórmula Price)

A fórmula PMT (Payment) calcula a parcela fixa de um financiamento:

PMT = PV × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

PMT = valor da parcela mensal
PV = valor financiado (preço do imóvel − entrada)
r = taxa de juros mensal (ex: 0,79% = 0,0079)
n = número de parcelas (prazo em meses)

Exemplo: financiar R$400.000 em 360 meses a 0,79% a.m. resulta em parcela de aprox. R$3.357. Ao longo de 30 anos, o total pago será aprox. R$1.208.520 — R$808.520 só de juros.

Como funciona a tabela de amortização

Cada parcela é decomposta em duas partes:

Juros do mês: Saldo devedor × taxa mensal. No início, o saldo é alto, então os juros são grandes.

Amortização: Parcela − juros do mês. É o valor que efetivamente reduz a dívida.

Saldo devedor: Quanto ainda falta pagar de principal. Cai devagar no início e mais rápido no final.

Price vs SAC: qual a diferença?

Característica	Price	SAC
Parcelas	Fixas	Decrescentes
Primeira parcela	Menor	Maior
Última parcela	Igual à primeira	Menor de todas
Total pago em juros	Maior	Menor
Amortização mensal	Crescente	Constante
Mais indicado para	Quem precisa de parcela menor no início	Quem quer pagar menos juros no total

Dúvidas comuns

Posso usar o FGTS para amortizar?

Sim. O FGTS pode ser usado para dar entrada, reduzir o saldo devedor (amortização extraordinária) ou abater parcelas. Quanto antes usar para amortizar, maior a economia em juros — pois o saldo devedor cai e as parcelas seguintes têm menos juros.

O que é o CET (Custo Efetivo Total)?

O CET é a taxa que representa o custo real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e outros encargos. Sempre compare pelo CET, não apenas pela taxa de juros nominal, pois os seguros podem representar valores significativos ao longo de 30 anos.

Vale a pena dar mais entrada?

Quase sempre sim. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menores as parcelas e o total pago em juros. Dê no mínimo 20% de entrada — abaixo disso os bancos costumam cobrar taxas maiores e exigir mais garantias.

Veja também

Parcela de Empréstimo Saldo FGTS Juros Compostos

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil?

O financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo para comprar, construir ou reformar imóvel: você paga uma parte à vista (entrada, em geral no mínimo 20%) e financia o restante em parcelas mensais por até 35 anos (420 meses). As principais linhas são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação, com teto de valor e uso do FGTS), o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, sem teto) e o programa Minha Casa Minha Vida, com taxas subsidiadas por faixa de renda.

As taxas variam por banco, sistema de amortização, relacionamento e modalidade de correção (TR, poupança ou IPCA). O Banco Central publica as taxas médias praticadas por instituição — consulte antes de negociar. Além dos juros, entram no custo os seguros obrigatórios (MIP, por morte e invalidez; DFI, por danos ao imóvel) e tarifas, tudo refletido no CET (Custo Efetivo Total).

Sistema Price × SAC: a diferença em números

No Price, as parcelas são fixas: os juros dominam o início e a amortização cresce com o tempo. No SAC (Sistema de Amortização Constante), amortiza-se o mesmo valor todo mês: as parcelas começam maiores e caem continuamente — e o total de juros é menor. Compare, para R$ 400.000 financiados a 0,79% ao mês por 360 meses:

	Price	SAC
1ª parcela	R$ 3.357,58	R$ 4.271,11
Parcela no fim do contrato	R$ 3.357,58	R$ 1.119,89
Total pago	R$ 1.208.729	R$ 970.380
Total de juros	R$ 808.729	R$ 570.380

O SAC economiza cerca de R$ 238 mil em juros nesse cenário — em troca de parcelas iniciais ~27% maiores, o que exige renda comprovada maior na contratação. A calculadora acima usa o sistema Price.

Exemplo prático passo a passo (Price)

Imóvel de R$ 500.000 com entrada de R$ 100.000 (20%), prazo de 360 meses e taxa de 0,79% ao mês (≈ 9,90% ao ano) — os valores padrão da calculadora:

Valor financiado: 500.000 − 100.000 = R$ 400.000
Parcela (fórmula Price): 400.000 × 0,0079 ÷ (1 − 1,0079⁻³⁶⁰) = R$ 3.357,58
No 1º mês: juros = 400.000 × 0,79% = R$ 3.160,00; amortização = apenas R$ 197,58
Total pago em 30 anos: R$ 1.208.729 — mais que o dobro do valor financiado

Pela regra dos 30% da renda, essa parcela exige renda bruta familiar de aproximadamente R$ 11.200.

Custos além da parcela

ITBI: imposto municipal de transmissão, em geral 2% a 3% do valor do imóvel;
Escritura e registro em cartório: cerca de 1% a 1,5%;
Seguros MIP e DFI: embutidos na parcela, crescem com a idade do comprador;
Tarifa de avaliação do imóvel: cobrada pelo banco na análise.

Reserve ao menos 4% a 5% do valor do imóvel além da entrada para essas despesas.

Erros comuns ao financiar um imóvel

Comparar bancos pela taxa nominal e não pelo CET. Seguros e tarifas mudam o custo real; o CET é obrigatório por regra do Banco Central e permite comparação direta.
Dar a menor entrada possível. Cada real financiado a menos economiza juros compostos por décadas — no exemplo acima, cada R$ 10.000 a mais de entrada poupam cerca de R$ 20.000 em juros no Price.
Ignorar a amortização extraordinária. Usar FGTS ou 13º para amortizar reduzindo o prazo (não a parcela) derruba o total de juros. No SFH não há multa por quitação antecipada.
Comprometer mais de 30% da renda. Além de ser o limite dos bancos, ultrapassá-lo deixa o orçamento vulnerável a imprevistos por décadas.
Esquecer que a taxa é negociável. Portabilidade de salário, relacionamento e cotação em 3+ bancos rendem descontos reais — 0,1 ponto percentual a menos economiza dezenas de milhares de reais em 30 anos.

Ferramentas relacionadas

Para empréstimos pessoais e outras dívidas em parcelas fixas, use a calculadora de parcela de empréstimo. Para planejar o uso do fundo de garantia na entrada ou amortização, veja a calculadora FGTS. E para decidir entre financiar ou continuar investindo, o simulador de juros compostos ajuda a comparar cenários.

De onde vêm os dados desta calculadora

A fórmula Price é o padrão da matemática financeira. As referências de taxas e regras vêm do Banco Central (taxas médias e CET) e da Caixa (linhas habitacionais). Fontes completas no fim da página.