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Financiamento Imobiliário

Calcule a parcela do financiamento imobiliário pelo sistema Price (SAC disponível em breve).

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Como funciona o financiamento imobiliário?

No financiamento imobiliário, o banco empresta o valor do imóvel (menos a entrada) e o comprador paga em parcelas mensais que incluem amortização da dívida + juros. Esta calculadora usa o Sistema Price, onde a parcela é fixa do início ao fim — mas a composição muda: as primeiras parcelas têm mais juros e menos amortização, e as últimas têm mais amortização e menos juros.

Como calcular a parcela (fórmula Price)

A fórmula PMT (Payment) calcula a parcela fixa de um financiamento:

PMT = PV × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
  • PMT = valor da parcela mensal
  • PV = valor financiado (preço do imóvel − entrada)
  • r = taxa de juros mensal (ex: 0,79% = 0,0079)
  • n = número de parcelas (prazo em meses)

Exemplo: financiar R$400.000 em 360 meses a 0,79% a.m. resulta em parcela de aprox. R$3.357. Ao longo de 30 anos, o total pago será aprox. R$1.208.520 — R$808.520 só de juros.

Como funciona a tabela de amortização

Cada parcela é decomposta em duas partes:

Juros do mês: Saldo devedor × taxa mensal. No início, o saldo é alto, então os juros são grandes.
Amortização: Parcela − juros do mês. É o valor que efetivamente reduz a dívida.
Saldo devedor: Quanto ainda falta pagar de principal. Cai devagar no início e mais rápido no final.

Price vs SAC: qual a diferença?

CaracterísticaPriceSAC
ParcelasFixasDecrescentes
Primeira parcelaMenorMaior
Última parcelaIgual à primeiraMenor de todas
Total pago em jurosMaiorMenor
Amortização mensalCrescenteConstante
Mais indicado paraQuem precisa de parcela menor no inícioQuem quer pagar menos juros no total

Dúvidas comuns

Posso usar o FGTS para amortizar?

Sim. O FGTS pode ser usado para dar entrada, reduzir o saldo devedor (amortização extraordinária) ou abater parcelas. Quanto antes usar para amortizar, maior a economia em juros — pois o saldo devedor cai e as parcelas seguintes têm menos juros.

O que é o CET (Custo Efetivo Total)?

O CET é a taxa que representa o custo real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e outros encargos. Sempre compare pelo CET, não apenas pela taxa de juros nominal, pois os seguros podem representar valores significativos ao longo de 30 anos.

Vale a pena dar mais entrada?

Quase sempre sim. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menores as parcelas e o total pago em juros. Dê no mínimo 20% de entrada — abaixo disso os bancos costumam cobrar taxas maiores e exigir mais garantias.

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Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil?

O financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo usado para comprar, construir ou reformar um imóvel. Você entra com uma parte do valor (entrada) e financia o restante junto a uma instituição financeira, pagando em parcelas mensais por um prazo que pode chegar a 35 anos (420 meses). As principais linhas de financiamento no Brasil são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), além do programa Minha Casa Minha Vida.

As taxas de juros variam conforme o banco, o relacionamento do cliente e o sistema de amortização escolhido. Em 2025, as taxas praticadas no mercado ficam entre 0,7% e 1,0% ao mês para a maioria dos perfis, dependendo da modalidade e do prazo. Além dos juros, o financiamento inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifa de administração, que aumentam o custo efetivo total (CET).

Sistema Price vs Sistema SAC: qual escolher?

No Sistema Price (Tabela Price), as parcelas são fixas do início ao fim. Os juros representam a maior parte das parcelas iniciais, e a amortização aumenta progressivamente. Esse sistema facilita o planejamento financeiro pois a prestação não muda — mas o total de juros pagos costuma ser maior que no SAC.

No Sistema SAC (Amortização Constante), a amortização mensal é sempre igual durante todo o contrato. Como os juros diminuem a cada mês (incidem sobre um saldo devedor cada vez menor), as parcelas começam mais altas e vão reduzindo ao longo do tempo. O SAC resulta em menor custo total de juros e quitação mais rápida do saldo devedor.

Como usar esta calculadora?

Informe o valor do imóvel, o valor da entrada (mínimo recomendado de 20% para evitar custos extras), o prazo desejado e a taxa de juros mensal que o banco ofereceu. A calculadora mostrará a parcela mensal, o total pago e o total em juros ao longo do financiamento, além de um gráfico da evolução da dívida.

Dicas para financiar um imóvel

  • Tente dar a maior entrada possível — cada real a menos financiado economiza juros em cascata ao longo dos anos.
  • Compare as taxas de pelo menos 3 bancos antes de fechar — uma diferença de 0,1% ao mês pode representar dezenas de milhares de reais em 30 anos.
  • Calcule a parcela máxima como 30% da sua renda bruta familiar — essa é a regra de ouro do crédito imobiliário.
  • Considere usar o FGTS para dar entrada ou amortizar o saldo devedor — é um direito do trabalhador CLT.
  • Fique atento ao CET (Custo Efetivo Total) no contrato — ele é mais representativo do custo real do que apenas a taxa de juros nominal.

Perguntas frequentes