Como funciona o financiamento imobiliário?
No financiamento imobiliário, o banco empresta o valor do imóvel (menos a entrada) e o comprador paga em parcelas mensais que incluem amortização da dívida + juros. Esta calculadora usa o Sistema Price, onde a parcela é fixa do início ao fim — mas a composição muda: as primeiras parcelas têm mais juros e menos amortização, e as últimas têm mais amortização e menos juros.
Como calcular a parcela (fórmula Price)
A fórmula PMT (Payment) calcula a parcela fixa de um financiamento:
- PMT = valor da parcela mensal
- PV = valor financiado (preço do imóvel − entrada)
- r = taxa de juros mensal (ex: 0,79% = 0,0079)
- n = número de parcelas (prazo em meses)
Exemplo: financiar R$400.000 em 360 meses a 0,79% a.m. resulta em parcela de aprox. R$3.357. Ao longo de 30 anos, o total pago será aprox. R$1.208.520 — R$808.520 só de juros.
Como funciona a tabela de amortização
Cada parcela é decomposta em duas partes:
Price vs SAC: qual a diferença?
| Característica | Price | SAC |
|---|---|---|
| Parcelas | Fixas | Decrescentes |
| Primeira parcela | Menor | Maior |
| Última parcela | Igual à primeira | Menor de todas |
| Total pago em juros | Maior | Menor |
| Amortização mensal | Crescente | Constante |
| Mais indicado para | Quem precisa de parcela menor no início | Quem quer pagar menos juros no total |
Dúvidas comuns
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim. O FGTS pode ser usado para dar entrada, reduzir o saldo devedor (amortização extraordinária) ou abater parcelas. Quanto antes usar para amortizar, maior a economia em juros — pois o saldo devedor cai e as parcelas seguintes têm menos juros.
O que é o CET (Custo Efetivo Total)?
O CET é a taxa que representa o custo real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e outros encargos. Sempre compare pelo CET, não apenas pela taxa de juros nominal, pois os seguros podem representar valores significativos ao longo de 30 anos.
Vale a pena dar mais entrada?
Quase sempre sim. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menores as parcelas e o total pago em juros. Dê no mínimo 20% de entrada — abaixo disso os bancos costumam cobrar taxas maiores e exigir mais garantias.